【2026年2月2日施行】相続手続が楽になる所有不動産記録証明制度の使い方やメリットを解説

所有不動産記録証明制度とは？

「所有不動産記録証明制度」とは、ある特定の人が持っている全国の不動産を一括で調べられる新しい仕組みです。
これまで、亡くなった家族の不動産を調べるには、市区町村ごとに調査を行う必要があり、とても手間がかかっていました。この制度を利用すれば、見知らぬ土地にある不動産であっても、国が管理するデータをもとに一括で探し出すことができます。

制度導入の背景

1. 持ち主がわからない空き家や土地を減らすため
2. 相続手続をスムーズに行えるようにするため

親が亡くなったあと、どこにどれだけの不動産があるかわからず、相続の手続がそのまま放置されてしまうケースがたくさんありました。手続が放置されると、将来的にその不動産を売ったり貸したりできなくなり、社会全体で困る問題に発展します。

また、相続の手続が義務化されることになり、手続を怠ると罰則を受ける可能性も出てきました。

このようなリスクを防ぎ、誰もが簡単に不動産を探し出せるようにするために、この制度がスタートしました。

所有不動産記録証明制度を利用するメリット

①全国にある不動産を一度の手続でまとめて探し出せる

これまでは、親が住んでいた市町村とは別の場所に別荘や山林などを持っていると、その市町村ごとに役所へ問い合わせて複数の役所とやり取りをする必要がありました。
この制度を利用すれば、遠く離れた見知らぬ土地にある不動産であっても、法務局のデータをもとに一括で探し出してもらえるため、忙しい方でも手間をかけずに、すべての不動産を効率よく把握することができます。

②全国すべての法務局で請求できる

全国すべての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）で請求可能なため、不動産の所在地の法務局にそれぞれ連絡する手間や時間を省くことができます。

③相続登記漏れや過料などのリスクが回避できる

不動産の見落としを防ぐことで、相続の手続を忘れて罰則を受けるリスクを避けることができます。法律が変わり、相続した不動産の名義を変える手続が義務化されました（不動産登記法第76条の２第１項）。
もし手続を忘れたり、決められた期間を過ぎたりすると、過料（罰金のようなもの）を支払わなければならない可能性があります（不動産登記法第164条第１項）。最初にすべての不動産を洗い出しておけば、「知らない不動産があったせいで手続が遅れた」という失敗を防げるため、期限内に義務を果たすことができます。

相続登記の義務化について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

④オンラインで申請できる

法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を利用することで、オンラインで申請することができます。お仕事などで忙しく法務局に行く時間がない方や、遠方にお住まいの方などでもスムーズに請求手続が行えます。

⑤生前整理や遺言書作成への活用が可能

所有不動産記録証明制度は、ご自身が元気なうちに財産を整理するためにも役立ちます。自分自身が持っている不動産であっても、昔買った山林など、記憶が曖昧になっていることがあります。
この制度を使って自分の不動産を一覧にしておけば、正確な財産のリストを作ることができます。そのリストをもとに、「誰にどの土地を譲るか」を遺言書に間違いなく書き残すことが可能です。

残される家族に負担をかけず、ご自身の希望どおりに財産を引き継ぐための準備として、とても有効な使い道です。

⑥地番や家屋番号が不明な物件を特定できる

土地の詳しい番号がわからない場合に、所有者の名前と住所だけで不動産を特定できるのも大きなメリットです。不動産の手続をする際には、普段使っている住所ではなく、地番や家屋番号という特別な番号が必要になります。
これまでは、この番号を調べるだけでも役所で手続が必要でした。

しかし、新しい制度では、持ち主の氏名と住所のデータから該当する不動産を自動的に探し出してくれるため、詳しい情報がまったくわからない状態からでも、確実に見つけ出すことが可能です。

申請できる人の範囲

個人財産に関する情報を守るため、制度を利用して申請できる人は法律で厳しく定められています。
請求できるのは、以下の条件にあてはまる方です。

＜所有不動産記録証明制度を利用して申請できる方＞

• 不動産の持ち主（法人を含む）
• 相続人その他の一般承継人（法人を含む）
• 代理人（上記の方から委任を受けた司法書士や行政書士など）

• 相続人
  ご家族など、持ち主が亡くなったあとに財産を受け継ぐ方
• 一般承継人
  会社の合併などで権利を引き継ぐ法人など、会社が別の会社と一緒になる合併など、すべての権利や義務を引き継ぐと呼ばれる立場の人
• 代理人
  上記の方から委任を受けた司法書士や行政書士など

遺産を分ける話合いのやり直しを防ぐためにも、相続の手続を始める早い段階できちんと請求することが大切です。

申請に必要な書類

ご自身がどの立場で請求するかによって、用意する書類が少しずつ異なります。

＜必要書類＞（※1）

なお、書類に不備がある場合には補完が必要です。一定の期間内に補完されない場合、証明書が交付されないことがあるため、提出前に必要書類がすべて揃っているかをしっかり確認することが大切です。
書類の内容について詳しく知りたい方は、以下のページもご覧ください。

申請方法と手続の流れ

所有不動産記録証明制度の申請方法は下記の3つです。

• 窓口申請：全国どこの法務局・地方法務局（支局・出張所）でも申請可
• 郵送申請：返送用封筒と切手を同封する必要あり
• オンライン申請：「登記・供託オンライン申請システム」で申請用総合ソフトをダウンロードして使用

申請手続の流れ

①請求

■窓口申請・郵送申請の場合
「所有不動産記録証明書交付請求書」に必要事項（請求者の氏名・住所、検索条件となる登記名義人の氏名・住所等）を記入し、必要書類を添えて提出します。検索条件は複数指定することも可能です。
請求書の様式は法務省のWebサイトからダウンロードできます。

■オンライン申請の場合
「登記・供託オンライン申請システム」のWebサイトから必要なソフトウェアをダウンロードします。「所有不動産記録証明書交付請求書」の請求様式を選択して、必要事項を入力・電子署名のうえ請求します。

②検索

登記官が請求書に記載された検索条件をシステムに入力し、全国の登記記録から該当する不動産を抽出します。検索は、下記のルールに基づき、所有権の登記名義人として記録されている不動産が抽出されます。

③交付

検索結果をもとに証明書が作成され、郵送または窓口交付で受け取ります。

手続に必要な費用

所有不動産記録証明制度に必要な手数料は下記のとおりです。

利用時の注意点

所有不動産記録証明制度はとても便利な制度ですが、利用する際に気をつけるべきポイントがあります。

住所や氏名が不一致だと検索でヒットしない

証明書は、請求書に書かれた住所と名前をもとに、国のデータと照らし合わせて不動産を探します。そのため、登記されている情報と請求書に書いた情報が少しでも違っていると、同じ人の不動産であっても見つけ出すことができません。

このような漏れを防ぐために、過去の戸籍や住民票の記録をしっかりと確認し、昔の住所や名前をすべて請求書に書き込むことが大切です。

未登記建物やデータ化前の登記記録は見つけられない

国のデータに登録されていない不動産は、この制度では見つけることができません。

こうした不動産が残っている可能性がある場合は、固定資産税の書類を確認したり、その土地がある市町村の役場へ直接問い合わせたりするなど、別の方法を組み合わせて探す必要があります。

該当不動産がなくても手数料は必要

色々な情報を指定して検索をお願いしても、結果としてあてはまる不動産が一つも見つからないケースがあります。このような場合でも、国が調査を行ったことに対する手数料は支払わなければなりません。
不動産が見つからなくても手数料の払戻しはないため、本当に不動産を持っている可能性があるのかどうか、手元にある古い手紙や税金の書類などを事前にしっかり確認してから、請求の手続を進めることをおすすめします。

所有不動産記録証明制度に関するよくある質問

相続手続でお困りならアディーレへ

所有不動産記録証明制度を利用すれば、亡くなった方の不動産を一括で調べることができます。不動産の見落としを防ぐことで、相続登記の義務化による罰則や、遺産の話合いをやり直すトラブルを避けることにつながります。
ただし、未登記の建物や住所の不一致がある場合は証明書に載らないため、注意が必要です。より正確な調査を行い、スムーズに相続の手続を終わらせるためには、専門家のサポートを受けることも有効な方法です。

アディーレでは、主な相続関係の手続をまとめてお受けするプランをご用意しています。
手続ごとに個別に依頼する手間がかかりませんし、相続関係の手続に慣れた弁護士が代わりに対応するため、手続の漏れを心配する必要もありません。

また、相続手続に関するご相談は何度でも無料で承っています。手続の内容や費用面のことなど、気になることがあればお気軽にお問合せください。

【参照サイト】
所有不動産記録証明制度について（法務省）