遺言・遺産相続の弁護士コラム

相続人がいない土地はどうすればいい?相続放棄や国へ帰属させる方法を解説

相続放棄・限定承認

相続放棄などによって相続人がいなくなった土地は、所定の手続を行うことで、最終的には国に引き取ってもらえます。
しかし、手続が面倒だからといって土地を放置してしまうと、管理が不十分になり、周りの土地や他人に損害が発生した場合には損害賠償責任を負う可能性もあります。

たとえ相続人がいない土地であっても、きちんと処分して相続にかかる負担をなるべく少なくするために、こちらの記事を役立ててください。

この記事でわかること
  1. 相続がいない土地が発生する理由
  2. 誰も相続したがらない土地の処分方法
  3. 相続放棄する場合の注意点

相続人がいない土地が発生するのはなぜ?

相続人がいない土地が発生する理由としては、次の2つが考えられます。

  • 子どもがおらず、配偶者や親兄弟もすでに亡くなっている
  • 相続人が相続放棄した

また、相続人が共同相続したけれども、その後の遺産分割協議で誰も欲しがらないため、処分に困る土地が発生するケースも考えられます。

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いらない土地だけを相続放棄することはできないのですか?

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残念ながらできません。
相続放棄とは、一切の相続財産の相続を拒否して相続人でなくなることです。
相続人ではなくなるため、借金などのマイナスの財産を相続しないで済む代わりに、現金や預貯金、不動産などプラスの財産もすべて相続できないことになります。

【相続放棄のイメージ】

プラスの財産(不動産・現金・預貯金など) マイナスの財産(ローン・借金など) 相続しない

誰も相続したがらない土地を処分する方法

では、誰も欲しがらないような土地の場合、どのような処分方法があるのでしょうか。

売却する

(たとえば、「この土地は誰々に相続させる」などといった旨の)遺言がなく、特にその土地を相続したい相続人がいないのであれば、相続人全員の合意で売却し、売却代金を法定相続分通りに分配するという分割協議を行うのがもっとも一般的な方法と考えられます。
なるべく高く売却したいところですので、査定は複数の業者から取るようにするとよいでしょう。

なお、譲渡所得にかかる税金についてですが、売却した土地や家屋が、被相続人(亡くなった人)の居住用財産であった場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

参考:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

自治体へ寄附する

自治体によっては、土地の寄附を受け付けてもらえる場合があります。
また、建物がある土地は受け付けていないなど、自治体によって寄附を受け付ける基準や必要書類は異なります。
少なくとも、寄附したい土地の登記事項証明書や遺産分割協議書など、現在の土地の所有者がわかる書類を提出する必要があるでしょう。

参考:土地の寄附について|新潟市

国に引き取ってもらう

新たに制定された相続土地国庫帰属法という法律(2023年4月27日施行)によって、相続した土地を国が引き取ってくれる制度(相続土地国庫帰属制度)がスタートしました。

申請先帰属させる土地を管轄する法務局・地方法務局
申請できる人相続または相続人に対する遺贈(相続等)によって土地を取得した人

※相続等により、土地の共有持分を取得した共有者は、共有者の全員が共同して申請を行うことによって、本制度を利用することができます。また、共有者の全員が相続等によって土地の共有持分を取得していなくても、本制度の利用は可能です。
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この制度が開始されたあとに相続した土地でなければ、引き取ってもらえないのですか?

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いいえ。いつ相続した土地でも問題ありません!
極端な話、何十年前に相続した土地であっても、相続土地国庫帰属制度の対象となります。

ただし、次のような土地は、申請できないとされています。

  • 建物がある土地
  • 担保権や使用収益権が設定されている土地
  • 他人の利用が予定されている土地
  • 土壌汚染されている土地
  • 境界が明らかでない土地
  • 所有権の存否や範囲について争いがある土地

また、次のような土地は、申請しても承認を受けることができないとされています。

  • 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
  • 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
  • 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
  • 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
  • その他、通常の管理・処分に過分な費用・労力がかかる土地

本制度を利用するメリットとデメリットは、次のとおりです。

メリット・売却できないような土地でも、手放すことができる
・土地の管理責任や固定資産税の支払いから解放される
・(自分の死後)子に土地の管理責任などを引き継がせず、自分の代で終わりにできる
デメリット・費用が掛かる
審査手数料および負担金
(負担金の額は、宅地や農地、森林といった種目ごとに、その管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して算定した額とされています)

参考:相続土地国庫帰属制度の概要|法務省

相続放棄を選択した場合の注意点

①相続放棄をしても次の管理人が決まるまでは管理責任がある

相続放棄をした場合にはその方は相続人ではなくなりますが、新しい相続人が決まるまでは管理する責任が生じます。
相続放棄をすると新しい相続人に権利が移りますが、その人も同じように相続放棄をした場合にさらに相続人が不在となり、土地を管理する人が誰もいなくなってしまいます。

そのため、民法第940条第1項にて、相続財産を管理している人が自分の財産と同じように注意をして土地を管理(保存)しなければならないと定めています。
相続放棄をしたからといって安易に土地を放置しないように気をつけましょう。

相続放棄について詳しくは下記コラムをご覧ください。

②相続人が誰もいない場合は相続財産清算人(相続財産管理人)を選任する

全員が相続放棄をし、相続人が誰もいない土地は最終的に国のものになります。
そのためには家庭裁判所にて「相続財産清算人(相続財産管理人)」を選任してもらう必要があります。
しかし、相続財産清算人選任の申立てのためには、戸籍謄本や各種資料の収集が必要になり、専門的な知識も必要になるため、弁護士や司法書士に手続を依頼することが多いです。

また、相続財産清算人選任の申立てからその土地が国のものになるまでには、手間だけでなく時間や費用もかかります。

【相続財産清算人選任の申立て~選任にかかる費用】
・収入印紙 800円
・郵便切手 1,000円前後(家庭裁判所による)
・官報公告料 約4,000円
・予納金 10万円〜100万円程度(事案による)(※)
・相続財産清算人への報酬 月額1〜5万円程度(専門家へ依頼した場合)

  • 予納金とは、相続財産清算人への報酬や財産管理業務を行うために必要な経費を事前に一部支払うお金です。

【相続財産清算人を選任するまでの期間】
約2~3ヵ月

【相続土地国庫帰属制度を使って国に引き取ってもらえるまでの期間】
審査に約半年から1年

このように、誰も相続しない土地の処分や相続放棄をする際には複雑な手続や予想以上の時間を要するため、注意が必要です。

【まとめ】相続人がいない土地は、国に引き取ってもらえる場合がある

今回の記事のまとめは次のとおりです。

  • 誰も相続したがらない土地の処分方法(相続した場合)は、次の3つ
    ①売却する
    ②自治体へ寄附する
    ③国に引き取ってもらう
  • 相続放棄をしても新しい管理人が決まるまでは管理責任は残る
  • 相続人が全員相続放棄するなどで、相続人がいなくなった土地は、最終的には国のものになるが、国に取得してもらうための手続が必要

兄弟姉妹が共同で土地を相続したまま放置しており、のちにその子どもたちがまた共同相続した結果、共有者の数が膨れ上がり、当事者たちですらその土地の共有者が誰なのか把握できなくなってしまうことがあります。
そのようなことになる前に、きちんと相続手続をしたいとお考えの場合は、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

アディーレ法律事務所は、相続放棄など遺産相続にまつわる問題について積極的にご相談・ご依頼を承っております。
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相続に関する相談料は何度でも無料です。遺産相続でお悩みの方は、アディーレ法律事務所にご相談ください。

橋 優介
この記事の監修者
弁護士
橋 優介
資格
弁護士、2級FP技能士
所属
東京弁護士会
出身大学
東京大学法学部

弁護士の職務として特に重要なことは、「依頼者の方を当人の抱える法的問題から解放すること」であると考えています。弁護士にご依頼いただければ、裁判関係の対応や相手方との交渉などは基本的にすべて弁護士に任せられます。私は、弁護士として、皆さまが法的な心配をせず日常生活を送れるように、陰ながらサポートできる存在でありたいと考えています。

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